“工業上樓”不同于傳統模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式。具有以下特征： （一）在工業類用地上發生的生產組織模式，是新型科技園區； （二）高度超過24米，或者樓層數達到7層及以上的工業廠房，有專門配置的貨梯和卸貨平臺、吊裝平臺等輔助生產設施； （三）上樓對象為輕型生產、環保型和低能耗類型的高端制造業，如新一代信息技術、生物醫藥、智能制造、工業互聯網、大數據等戰略性新興產業。 二、工業上樓對經濟發展的好處 （一）提升工業用地的投資開發強度，使有限的產業空間得以最大化利用； （二）釋放更多產業發展空間，變相降低企業用地成本，便于招商引資及避免過多企業因成本問題外遷； （三）“工業上樓”強調規劃先行，引領后續的開發建設與招商運營，企業生產、設計、研發環節不再受制于空間局限，切合企業一體化發展的需求； （四）把產業相關企業最大限度集中在某一個區域內，有效引導產業發展布局，實現高新產業聚集； （五）在工業廠房中融入生產配套、生活服務配套等，實現空間集約、功能復合目標。 三、各地政策支持措施 自然資源部辦公廳 印發《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》，鼓勵開發區、產業集聚區規劃建設多層工業廠房，供中小企業進行生產、研發、設計、經營多功能復合利用。 深圳市寶安區 在全國率先出臺了針對“工業上樓”的詳細工作指引《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，明確將“工業上樓”定義為“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”，是一份內容包含產業布局、建筑標準、設計要點、消防管理等要求的實施落地性操作文件手冊。 佛山市三水區樂平鎮 印發《佛山市三水區樂平鎮“工業上樓”扶持辦法》，對符合條件的“工業上樓”項目提供建設資金扶持、貸款貼息、租金補貼等支持，單個扶持對象扶持總額最高可達1000萬元。 青島市城陽區 在全省率先出臺了《加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》，實施意見要求高層工業樓宇（工業綜合體）占地30畝以上，或總建筑面積5萬平方米以上，鼓勵50畝以上的成片開發，容積率原則上3.0左右，最低不得低于2.5。實施意見明確了“工業上樓”產業導向、開發運營投資主體、開發建設基本要求、功能配套要求、自持比例及分割轉讓要求及相關扶持政策。 出臺《城陽區高層工業樓宇項目預售試點辦法》，對高層工業樓宇項目預售試點范圍作出了界定，明確了高層工業樓宇項目申辦預售許可證的辦理流程，并對預售管理作了明確規定。 青島西海岸新區 印發《關于加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見（試行）》，《意見》分別從產業導向、開發建設和運營的投資主體、開發建設基本要求、功能配套要求、自持比例及分割轉讓要求、扶持政策、組織保障等七個方面對高層工業樓宇的建設發展進行了規范。其中，產業導向明確為重點發展新一代信息技術、互聯網、新能源、新材料、生物醫藥等戰略性新興產業，航空航天、人工智能、可穿戴和智能裝備、服務型機器人等未來產業，并鼓勵生產性服務業進駐。 四、相關啟示 （一）推動工業上樓的產業選擇 發展一批“硬科技”產業。搶抓國家“新基建”戰略風口和“卡脖子”技術攻關，聚力引進信息技術、智能制造等頭部企業，在特色突出的產業園區，超前布局清潔能源、區塊鏈等戰略性、未來性產業，形成新基建重點領域的差異化優勢。 壯大一批“特而精”產業。聚焦國家有需求、東港有基礎、對產業鏈提升有重大影響的領域和方向，圍繞通航制造、鋼鐵、生物醫藥、文化體育等優勢產業，支持工業設計、軟件開發、信息技術服務等關聯企業來東港落戶，著力引進一批產業鏈薄弱環節、缺失環節的區域總部、研發總部、設計中心、運營結算中心等總部型項目。 培育一批“小而美”產業。緊密結合后疫情消費升級趨勢變化，加快推動先進制造業和現代服務業深度融合發展，依托工業園區土地騰退、盤活低效樓宇資源，大力扶持發展影視工業、時尚設計、醫美等“小面?！薄靶《馈钡亩际泄I新業態，幫助中心城區都市工業跨越級差地租和社會平均利潤兩大門檻，加快培育“工業+旅游”“工業+文創”“工業+互聯網”等都市工業新業態項目，激活都市型產業提檔升級動力。 （二）推動工業上樓的載體打造 創新工業用地管理辦法。明確規劃控制要求，在滿足城市空間品質、公共服務和配套承載能力的前提下，根據產業引進的相關要求，確定新型產業用地容積率、建筑密度等規劃控制指標。強化新型產業用地準入審查，鼓勵推行實施新型產業用地“標準地”供應。 打造特色產業樓宇。明確工業樓宇建設標準，充分考慮產業生產工藝要求，明確單位載荷、建筑層高、柱網軸線距離、卸貨平臺、載貨電梯等建設標準，完善消防、環保、水電氣等基礎設施，真正達到工業上樓條件。 引入多元化資本投資和運營管理。建立以項目投資額、投資強度、年產值及稅收強度等指標為核心的開發企業準入標準，完善退出和監管機制，積極探索“先租后讓”產權分割模式，有序推進產業樓宇產權分割銷售。 （三）推動工業上樓的招商把控 專業特色樓宇精準招商。按照“一樓一特色”，定制不同特色產業支持政策。把在建項目、未出讓土地納入整體產業規劃，制定預期性主導特色產業要求，在招商活動中針對性推介，以更貼合不同產業企業需求的政策吸引國內外總部企業、500強企業、獨角獸企業。對于已入駐項目，積極協調樓宇運營方打開招商思路，以“一樓一特色”的產業鏈模式精準招商。 建設樓宇智慧招商平臺。利用3D可視化電子沙盤、數字孿生數據共享技術打造集市情概覽、優惠政策、投資機會、產業布局、龍頭企業、交通配套、產業配套、生活配套于一體的樓宇智慧招商平臺，彰顯中心城區平臺實力、科技實力，讓國內外知名企業、基金公司等直觀感受區域活力潛力，隨時了解區域機會動態，提升投資信心。 （四）推動工業上樓的機制優化 推進產業園區市場化運作。堅持市場主導、政府引導的原則，實現專業人干專業事，由“政府推動型”向“企業服務型”轉變，將政府職能轉變為定制度、強監管、優服務。改變以政府為主的開發模式，實現產業園區建設投資主體多元化，建立以開發公司為主體，引導產業園區企業參與基礎設施建設，提高建設管理水平。 建立產業園區市場運營機制。推動產業園區由“供土地”向“供平臺”轉變，探索引入專業第三方運營商，按照“管委會 + 運營公司”的模式提高產業園區運營水平，落實以產業園區運營公司為主體負責開發建設、招商引資、運營等責任。 信息來源：三舊改造研究院 |
